Toulouse, les loyers les moins chers de France

Toulouse, troisième ville étudiante de France, possède une offre de formation très concentrée. La Ville Rose se démarque par son dynamisme et sa qualité de vie. Ses loyers peu élevés, ses aides pour les étudiants et ses offres d’emplois attrayantes, séduisent chaque année de nouveaux étudiants.

Toulouse, une ville étudiante

Avec son titre de troisième ville étudiante de France, Toulouse devrait accueillir 15.000 étudiants entre 2012 et 2020. Cela équivaut à près de 2.000 étudiants de plus chaque année. Annuellement, ce ne sont pas moins de 100.000 étudiants qui fréquentent les universités et les grandes écoles toulousaines. En effet, l’offre de formation proposée dans la région se concentre principalement à Toulouse.

Pour précision, l’aire urbaine de Toulouse représente 80% des inscriptions, dans un établissement d’enseignement supérieur de Midi-Pyrénées. Il s’agit de la région de province où la concentration d’étudiants est la plus élevée. C’est un titre pour le moins prestigieux, surtout lorsque l’on sait que Midi-Pyrénées est la région la plus vaste de France. Toutefois, la densité d’étudiants, en termes de population résidente, est nuancée. À Toulouse, les étudiants représentent 7% des habitants alors qu’à Montpellier, ils représentent près de 9% des résidents.

Vivant souvent seuls, les étudiants (de Midi-Pyrénées et des autres régions), sont nombreux à quitter le domicile familial pour venir étudier à Toulouse. Ces vagues étudiantes s’expliquent également par le cadre de vie de la ville, par son taux d’employabilité et par son attractivité (qualité de l’offre de transports et de logements, ville d’art et d’histoire, réalisation de grands projets urbains, etc). D’ailleurs, près de 89% des étudiants ayant fini leurs études, s’insèrent professionnellement dans la Ville Rose (selon cet article de La Dépêche).

Les loyers étudiants

Face à ces arrivées massives, et à des prix attractifs, l’offre toulousaine de logements étudiants se fait rare. En effet, la ville se distingue par un loyer moyen inférieur à la plupart des autres grandes villes universitaires.

Ville	Prix
Paris	824€
Lyon	511€
Montpellier	477€
Bordeaux	482€
Marseille	482€
Lille	466€
Strasbourg	459€
Toulouse	450€
Grenoble	429€
Nantes	408€
Rennes	401€

Dans le parc privé, Toulouse affiche un prix moyen mensuel de 450€. Pour payer ce loyer, les étudiants peuvent bénéficier d’aides locales telles que le “Instal’toit”. La CAF peut également prendre en charge une partie de ce loyer.

Par ailleurs, les étudiants habitent principalement autour du quartier Rangueil en raison de la proximité de l’université Toulouse III – Paul Sabatier ou encore dans le centre-ville, pour être au plus près de l’université Toulouse 1 Capitole. L’île du Ramier concentre 79% d’étudiants. Les quartiers Rangueil, Amidonniers, Arnaud Bernard et Capitole accueillent 40% d’étudiants. Toutefois, le quartier du Mirail, qui comporte l’université de Toulouse Jean-Jaurès, n’en compte que 9%. En dépit de la desserte du quartier par la ligne A du métro, ce faible taux d’occupation s’explique notamment par l’éloignement du Mirail des services proposés dans le centre-ville.

Comment sont calculés les loyers ?

Si le logement ne repose sur aucune disposition légale particulière, le prix du loyer est totalement libre. En revanche, si celui-ci est soumis à des dispositifs légaux, les loyers doivent être encadrés.

Loi Alur

Un des principaux axes de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové est la protection des locataires. De ce fait, la loi met en place un encadrement de loyers visant à réduire les excès sur les montants pratiqués. Pour ce faire, la loi instaure la création d’observatoires des loyers. Ces derniers sont obligatoires dans les zones les plus tendues. Leur rôle est de fixer des loyers de référence.

Toutefois, à Toulouse, l’idée de bloquer les loyers est considérée comme contre-productive. Cette mesure pourrait baisser le niveau d’attractivité de la ville et envoyer des signaux négatifs aux investisseurs. Pour pallier les grands écarts de prix entre les loyers et les revenus des habitants, Toulouse a créé un observatoire qui permet d’évaluer la moyenne des loyers pratiqués : par rue et par typologie de logement. Ce service est mis en ligne sur le web. Ainsi, les futurs étudiants pourront accéder, dans la plus grande transparence, aux loyers pratiqués.

Loi Scellier

La loi Scellier est soumise à un plafond de loyer. Toulouse se situant en zone B1, voici les prix pratiqués aux mètres carrés pour cette zone.

Pour les investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010.

Secteur libre	Secteur intermédiaire
16,08€	12,86€

Pour les investissements à partir du 1er janvier 2011.

Secteur libre	Secteur intermédiaire
13,76€	11,01€

Prenons un exemple : si un étudiant souhaite louer un appartement de 30m², il devra :

• se renseigner sur la date d’acquisition du bien par son propriétaire,
• se renseigner si l’acquisition s’est faite dans le cadre du Scellier libre ou intermédiaire.

Si le logement a été acquis en novembre 2011, pour la loi dite “intermédiaire”, le loyer ne pourra pas dépasser 330€ par mois (30m² x 11,01€).

Loi Pinel

Le principe du dispositif Pinel est le même que pour la loi Scellier. Le plafond de loyer est calculé à partir de ces deux indices : la surface pondérée du bien et la zone dans laquelle il se situe. La surface pondérée fait référence à la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes : balcons, cave, grenier, etc. Le plafond de loyer Pinel à Toulouse est de 10,07€/m². Pour calculer un loyer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / surface pondérée).

Par exemple, pour un appartement de 30m² avec 5m² de balcon à Toulouse, le loyer sera de :

• 30 + (5/2) = 32,50m²
• 32.50m² x 10,07€ x (0,7 + 19/32,50) : 447€
• le loyer maximum applicable est de 447€.

Toulouse, une ville idéale pour les investisseurs

Ces dispositifs, ainsi que la politique urbaine toulousaine, aident à avoir des loyers modérés. Les migrations étudiantes, de plus en plus fréquentes, commencent à avoir des impacts sur le nombre de logements disponibles. Pour y faire face, la Ville Rose ne lésine pas sur les moyens. Avec une hausse de +20% de l’offre immobilière toulousaine, Toulouse a battu son record du nombre de ventes et de constructions de logements neufs en 2017.

La Ville Rose est donc l’une des métropoles de France où l’on vend le plus de logements neufs. Sa demande locative est, par ailleurs, très élevée. Les promoteurs ont bien compris la nécessité de construire de nouvelles résidences étudiantes. Certains constructeurs, plus innovants que d’autres, ont jouer la carte du logement connecté. C’est le cas de la résidence Newton, composée de 166 studios à Borderouge. Cette résidence, financée grâce à une campagne de financement participatif, est une résidence étudiante entièrement connectée.

Enfin, sachez que l’investissement immobilier n’est pas réservé qu’aux actifs quarantenaires. Aujourd’hui, de nombreux jeunes souhaitent se lancer dans l’aventure immobilière. Se construire un patrimoine pour l’avenir et ne plus payer de loyer sont leurs principaux motifs d’achat.